Generación inquilina, la vivienda propia se aleja incluso de los hogares de mayores ingresos
En los últimos diez años aumentó la proporción de hogares que alquilan y cayó la de propietarios, incluso entre los sectores de ingresos medios y altos. La falta de ahorro, la escasez de crédito hipotecario y las exigencias para acceder al financiamiento dificultan la compra de una vivienda, especialmente entre quienes trabajan en la informalidad o tienen dificultades para acreditar sus ingresos.
En los aglomerados urbanos relevados por la EPH, la proporción de hogares propietarios cayó del 71% al 68% entre 2016 y 2026, mientras que la de inquilinos aumentó del 18% al 21%. Esto representa casi 600 mil hogares inquilinos adicionales. Aunque parte del incremento responde a la formación de nuevos hogares, también refleja las dificultades para acceder a la propiedad. El alquiler, que tradicionalmente constituía una etapa previa a la compra, se prolonga cada vez más y deja de ser una condición exclusiva de los hogares más jóvenes o de menores ingresos.
Gráfico 1. Proporción de hogares según régimen de tenencia
En porcentaje. II-2026
Fuente: IERAL en base a EPH-INDEC
El crecimiento de los hogares inquilinos no fue uniforme entre los distintos niveles de ingreso. En los deciles más bajos, la proporción se mantuvo prácticamente estable, mientras que los mayores aumentos se registraron en los estratos medios y altos. La expansión del alquiler entre estos últimos muestra que contar con ingresos relativamente elevados ya no asegura el paso hacia la vivienda propia.
La distancia entre los ingresos laborales y el precio de las viviendas ayuda a explicar esta tendencia. Mientras las propiedades se cotizan habitualmente en dólares, los salarios se perciben mayoritariamente en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones dificultaron la acumulación de ahorro, incluso entre los hogares de mayores ingresos. A ello se suma un mercado de crédito hipotecario de alcance limitado y una elevada informalidad laboral que, como venimos documentando desde IERAL, profundiza las barreras de acceso al financiamiento. Tener capacidad para pagar una cuota no equivale, necesariamente, a reunir las condiciones para obtener un préstamo.
La estabilidad del alquiler en los deciles más bajos no significa que allí el problema habitacional sea menor. En estos hogares, las privaciones pueden expresarse de otras maneras, como el hacinamiento, la precariedad de las viviendas o la convivencia de varios hogares bajo un mismo techo. El indicador de tenencia, por sí solo, no permite medir esas carencias.
Las barreras también alcanzan a quienes tienen una inserción laboral formal. Entre los asalariados privados registrados jefe de hogar, uno de cada tres alquila. Si se incluye a quienes todavía viven con sus padres, menos de la mitad reside en una vivienda propia dentro de un hogar independiente. El empleo registrado y la estabilidad de los ingresos, por sí solos, tampoco garantizan el acceso a la propiedad.
Sin crédito hipotecario, comprar exige reunir el valor total de la vivienda. Incluso con financiamiento, se necesita un ahorro previo para afrontar el anticipo, que suele representar entre el 25% y el 30% del valor del inmueble. Para muchos hogares, el obstáculo no necesariamente está en afrontar la cuota mensual, sino en reunir ese monto antes de solicitar el préstamo.
El esfuerzo de ahorro necesario para cubrir ese anticipo varía considerablemente entre aglomerados urbanos. En Mendoza y Neuquén ronda los cinco años, mientras que en Córdoba y Santa Fe supera los seis. En Misiones alcanza los 9,6 años. La dimensión territorial del problema es significativa, ya que el tiempo requerido para reunir el capital inicial puede ser casi el doble según el lugar de residencia.
La compra se posterga y el alquilar se prolonga
La postergación de la compra se observa con especial claridad entre los hogares encabezados por personas de 30 a 49 años. Este grupo pasó de representar el 49% de los hogares inquilinos en 2016 al 57% en 2026 y explica cerca del 77% del aumento registrado durante el período.
El cambio también se observa al medir la proporción de inquilinos dentro de cada grupo de edad. Entre los hogares encabezados por personas de 40 a 49 años, la tasa pasó del 17,5% al 23,9%, mientras que entre los de 30 a 39 años subió del 31,8% al 35,7%. En cambio, los menores de 30 años perdieron participación dentro del universo de inquilinos y pasaron del 25% al 19%.
La evidencia sugiere que el alquiler se prolonga más allá de los primeros años de vida adulta. Ya no se trata solamente de jóvenes que demoran su emancipación, sino también de personas que llegan a los 40 años sin haber accedido a una vivienda propia.
En este contexto, la posibilidad de comprar depende cada vez más del patrimonio familiar, de una herencia o de la ayuda económica de los padres. Los recursos acumulados por generaciones anteriores adquieren así un peso creciente frente a los ingresos del trabajo.
Revertir esta tendencia requiere reconstruir el financiamiento hipotecario. Los préstamos a 20 o 30 años necesitan fuentes de ahorro de largo plazo, difíciles de sostener con depósitos bancarios predominantemente de corto plazo. Argentina enfrenta una restricción estructural en este sentido, tras la eliminación del régimen de capitalización previsional y ante el escaso desarrollo del mercado de seguros.
En este escenario, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) ofrece una oportunidad concreta. A septiembre de 2026, sus inversiones equivalían al 12,1% del PIB, de las cuales 9,6 puntos correspondían a títulos públicos nacionales. La iniciativa de colocar recursos del FGS en depósitos bancarios condicionados al otorgamiento de créditos hipotecarios constituye un avance que resulta fundamental sostener y profundizar, preservando la seguridad y rentabilidad de los fondos previsionales.
Sin financiamiento de largo plazo, el crédito hipotecario seguirá siendo insuficiente y la vivienda propia dependerá cada vez más del patrimonio heredado que de los ingresos generados por el trabajo.
